Gayrimenkule Dayalı Hak ve Faydaların Değerlemesi
GAYRİMENKULE DAYALI HAK VE FAYDALARIN DEĞERLEMESİ NEDİR?
Taşınmaz varlıkların hakları ve faydaları olarak, gayrimenkulleri, bazı konular üzerinden değerlemesi yapılmalı ve değerleme raporu hazırlanması gerekmektedir. Bu raporlarda;
- Üst hakkı sözleşmeleri,
- Kira sözleşmeleri,
- Hasılat paylaşımı sözleşmeleri,
- Kullanım hakkı sözleşmeleri,
- Yer altı/yer üstü kaynakları,
- Hak ve fayda için gerekli mevzuatların incelemesi,
- Bölge analizleri,
- Tapu bilgileri,
- İmar durumu incelemeleri,
- Konum-ulaşım ilişkileri,
Hak ve faydanın özellikleri, gibi konular ele alınmaktadır.
GAYRİMENKULE DAYALI HAK VE FAYDALARIN DEĞERLEMESİ NASIL YAPILIR?
Taşınmaza bağlı hak ve faydaları değerlemesi için gerekli olan kira değer tespiti ve üst hakkı değer tespiti gibi değerleme raporları, belli tarih aralığındaki değerinin, objektif ve bağımsız şekilde yazılması ile oluşmaktadır.
Gayrimenkulün değerini etkileyen, saha koşulları, gayrimenkulün niteliği ve diğer gayrimenkullerin değeri analiz edilerek, Sermaye Piyasası Kurulu tarafınca değerleme standartlarına uygun şekilde yazılı olarak, raporlanması gerekmektedir.
GAYRİMENKULE DAYALI HAK VE FAYDALARIN DEĞERLEMESİNİ NELERİ KAPSAMAKTADIR?
Medeni Kanunu’na 704. Maddesine göre arazi, tapu kütüğüne kayıtlı olan bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı olanlar olarak 3 grup, gayrimenkul haklarına konu olmaktadır.
- Medenin Kanunu’nca araziyi gayrimenkul olarak sayılan ve tapu siciline kaydedilen, taşınmazdır. Parsel, sınırları, yüzölçümü ve niteliği yeterli biçimde belli edilmiş arazi parçasıdır. Kadastro ve tapulama tespitine dayanan her arazi parçası, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmektedir.
- Medeni Kanun’un gayrimenkul niteliğinde saydığı ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, menkul mülkiyetin konusudur. Menkul mülkiyet, gerçekte irtifak haklarının belli bir türü olmakla birlikte, sosyal ve daha çok da ekonomik ihtiyaçların zorlanması ile, hukuki düzenleme yapılan ve tapu sicil tekniği ile sağlanan haklardır. Mevcut olan arazinin, üstünde veya altında, gayrimenkulün mülkiyetinden bağımsız olarak hak sahibinin mülkü durumunda olan haklar, Mütemmim cüz prensibinin bir istisnasıdır.
Üst hakkı ve kaynak hakkı; tapu kütüğünde, ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklardır.
Kira Değer Tespiti: Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listelenmiş bağımsız gayrimenkul şirketi olan Ege Değerleme’de, uzman kişiler tarafından, işleme konu olan gayrimenkulün hak ve faydalarını, haklarının değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ederek, raporlamaları gerekmektedir.
Üst Hak Değer Tespiti: Proje geliştirmek için temin edilen, müstakil ve daimi bir hak niteliğinde üst hakkı tesis edilen gayrimenkulleri mülkiyetini edindikten sonra gayrimenkulleri, kazanç elde etmek amacıyla satabilirler. İntifa hakkı, gayrimenkul üzerine kurulabilir ve sonra kullanıla bilinir. Ayrıca devre mülk irtifakı kurabilirler ve sahip oldukları araziler üzerinde ticari kâr elde etmek amacıyla üst hakkı yükümlüsü olabilirler.
